집값 상승을 부추기는 집권자들, 그리고 시세차익에 중독된 사회
일반적으로 재화와 용역의 가격이 오르면 수요는 줄어든다. 경제학을 조금이라도 공부했다면 누구나 아는 수요의 법칙이다. 가격이 오르면 소비자는 구매를 망설이고, 다른 대체재를 찾거나 소비량을 줄인다. 가격이 비싸진 만큼 그 재화와 용역에서 얻을 수 있는 효용이 가격을 지불할 만한 가치가 있는지 따져보기 때문이다.
그런데 우리 사회의 부동산 시장은 이상하다. 가격이 오르면 수요가 줄어들기는커녕 오히려 더 많은 사람이 사려고 달려든다. 가격이 오르는데도 구매하려는 사람이 늘어나는 기현상이 벌어지는 것이다.
경제학 교과서가 틀렸다는 이야기가 아니다. 부동산 시장에서는 일반적인 소비재 시장과는 다른 수요 결정 요인이 강하게 작동하고 있다는 이야기다. 특히 부동산을 주거라는 효용의 관점이 아니라 시세차익이라는 투자 수익의 관점에서 바라보는 수요가 상당하다는 점을 주목해야 한다.
필자는 앞선 글에서도 부동산 수요가 일반적인 재화와 용역의 수요와 다른 이유를 지적한 바 있다. 일반 재화는 소비자가 얻는 효용의 크기가 구매 결정에 중요한 영향을 미친다. 하지만 부동산은 실제 거주하면서 얻는 효용보다 앞으로 얼마나 가격이 오를 것인지, 즉 얼마의 시세차익을 얻을 수 있을 것인지가 구매를 결정하는 중요한 기준이 되기도 한다.
그런데 이번에는 여기서 한 걸음 더 나아가 보자.
부동산은 가격이 오르기 때문에 수요가 줄어드는 것이 아니라, 가격이 오르기 때문에 오히려 수요가 늘어나는 구조를 갖고 있다는 것이다.
왜 이런 일이 벌어질까?
가격이 오르면 지금 사야 한다는 이상한 경제학
가령 어떤 사람이 5억 원짜리 아파트를 구입하려고 한다고 생각해 보자.
그런데 얼마 지나지 않아 아파트 가격이 6억 원으로 올랐다. 일반적인 재화라면 가격이 올랐으니 구매를 포기하거나 다른 상품을 알아보는 것이 자연스럽다.
하지만 부동산에서는 반대의 심리가 작동한다.
'아, 그때 샀어야 했는데.'
'지금이라도 사지 않으면 1년 뒤에는 7억 원이 될지 모른다.'
'어차피 집은 필요하고, 나중에 사면 더 비싸게 사야 할 텐데 지금 대출을 받아서라도 사는 게 낫지 않을까?'
이렇게 생각하기 시작한다.
가격이 오른 사실 자체가 구매를 서두르게 하는 동기가 되는 것이다.
여기에는 부동산 시장 특유의 가격 기대심리가 작동한다. 일반 소비재는 가격이 오르면 소비를 줄이는 방향으로 반응하지만, 부동산은 가격이 오르면 미래의 가격도 더 오를 것이라는 기대가 생기면서 현재의 구매를 앞당기는 현상이 나타날 수 있다.
물론 모든 부동산이 오르는 것도 아니고, 가격 상승 뒤에 하락하는 경우도 있다. 하지만 오랫동안 집값이 상승했던 경험을 가진 사람들에게는 집값이 다시 내려갈 것이라는 기대보다 앞으로 더 오를 것이라는 기대가 강하게 자리 잡을 수 있다.
결국 집값 상승이 집값 상승을 부르는 자기강화적 심리가 만들어지는 것이다.
이쯤 되면 부동산은 단순한 주거용 재화가 아니다. 가격이 오를수록 더 사고 싶어지는 일종의 심리적 투자 상품이 된다.
집권자들은 이 심리를 정말 모르는가?
여기서 집권자들에게 묻고 싶다.
정권을 잡으면 무엇부터 해야 하는가?
국민에게 온갖 개혁을 약속하고, 각종 위원회를 만들고, 정책의 이름을 새롭게 붙이는 일도 중요할 수 있다. 그러나 적어도 우리 사회에서 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알고 있다면 정권 초기에 가장 강력하게 추진해야 할 정책 중 하나는 부동산 가격 안정이었어야 한다.
왜 정권 초기가 중요한가?
부동산 가격이 계속 오르고 있다는 기대가 형성되면 정책을 뒤늦게 내놓아도 시장의 심리를 돌리기가 쉽지 않기 때문이다.
사람들은 정부가 규제를 발표하면 이렇게 생각한다.
'이번에는 규제한다고 하지만 결국 또 오르겠지.'
'규제가 심해지기 전에 사야 하는 것 아닌가?'
'정부가 공급을 늘린다고 해도 실제 입주까지는 몇 년이나 걸릴 텐데.'
심지어 규제 정책 자체가 앞으로 가격이 더 오를 것이라는 신호로 해석되는 경우도 있다.
물론 규제만으로 부동산 가격을 안정시킬 수 있다는 뜻은 아니다. 공급 여건, 금리, 대출, 세제, 지역별 수급 등 여러 요인을 함께 살펴야 한다. 그러나 중요한 것은 정부가 집값 상승 기대가 굳어지기 전에 시장의 방향을 바꾸려는 강력하고 일관된 의지를 보여야 한다는 점이다.
정권 초기에 가격 상승 기대를 꺾지 못하면 시간이 흐를수록 정책의 비용은 커지고, 정책을 둘러싼 이해관계도 복잡해진다.
그런데도 집권자들은 왜 그렇게 중요한 시기를 허비하는가?
부동산 가격이 안정되면 국민 다수가 혜택을 볼 수 있지만, 가격 상승을 기대하는 기존 보유자들의 불만도 커질 수 있다. 선거를 의식하고, 부동산 자산을 가진 유권자들의 눈치를 보면서 정책의 강도를 조절하는 것 아니냐는 의심을 받을 수밖에 없다.
집값을 잡겠다고 말하면서 집값 상승을 바라는 사람들의 심기를 거스르지 않으려 한다면 그것은 정책이 아니라 눈치 보기다.
집값이 오르면 웃는 사람과 우는 사람이 따로 있다
더 큰 문제는 부동산 가격 상승이 사회 전체의 부를 늘리는 것처럼 착각하게 만든다는 점이다.
아파트 한 채를 가진 사람이 집값이 2억 원 올랐다고 좋아한다. 물론 그 사람에게는 자산이 늘어난 것처럼 보인다. 그러나 그 사람이 다른 집으로 이사하려 해도 다른 집값 역시 올랐다면 실제로 얻은 이익은 생각보다 크지 않다.
반면 무주택자는 어떤가?
처음에는 5억 원이면 살 수 있었던 집이 7억 원이 되고, 다시 9억 원이 된다. 소득이 그만큼 늘지 않았다면 주택 구입은 점점 더 어려워진다.
집 한 채를 가진 사람은 자산이 늘었다고 생각하지만, 아직 집을 마련하지 못한 사람은 미래의 노동소득을 더 많이 투입해야 한다.
이것이 과연 사회 전체의 생산성이 향상된 결과인가?
공장을 더 많이 짓고, 새로운 기술을 개발하고, 더 좋은 서비스를 만들어서 국민의 삶이 풍요로워진 것인가? 아니면 이미 존재하는 주택의 가격표만 바뀐 것인가?
부동산 가격 상승을 경제성장의 성과처럼 이야기하는 것은 상당히 위험한 착각이다.
더욱이 집값 상승은 노동소득을 통해 자산을 마련하려는 사람들에게 상대적인 박탈감을 안겨준다. 열심히 일해서 저축하는 사람보다 먼저 부동산을 구입한 사람이 더 큰 자산을 얻는 사회가 된다면, 누가 성실하게 일하고 생산성을 높이는 일에 관심을 갖겠는가?
일해서 돈을 버는 것보다 집값이 오르기를 기다리는 것이 더 유리하다는 인식이 확산되면 경제의 정상적인 작동마저 왜곡된다.
부동산을 주거재화로 돌려놓아야 한다
부동산을 소유하는 것 자체가 잘못이라는 이야기가 아니다. 주택은 인간의 기본적인 생활공간이며, 소유자는 자신의 재산을 보호받을 권리가 있다.
그러나 주택의 가치가 거주 효용보다 시세차익에 의해 결정되는 경향이 지나치게 강해진다면 이야기는 달라진다.
집은 살기 위해 마련하는 것인가, 아니면 가격이 오를 것을 기대하며 사들이는 것인가?
이 질문에 대한 사회적 답변이 달라져야 한다.
일반 재화와 용역의 가격은 소비자가 얻는 효용과 구매력에 의해 상당한 영향을 받는다. 그러나 부동산은 미래의 가격 상승 기대가 현재의 수요를 자극하고, 그 수요가 다시 가격을 끌어올리는 구조가 나타날 수 있다.
그렇다면 정책의 목표도 분명해야 한다. 부동산 가격이 오르면 더 사려고 하는 심리를 완화하고, 가격이 오르지 않아도 주택을 구입하고 거주할 수 있는 시장을 만들어야 한다.
이를 위해서는 주택 공급의 안정성, 투기적 수요에 대한 대응, 금융과 대출의 건전성, 일관된 정책 신뢰가 함께 필요하다.
무엇보다 집권자들이 명심해야 할 것이 있다.
부동산 가격을 안정시키는 것은 집을 가진 사람의 재산을 빼앗는 일이 아니라, 아직 집을 갖지 못한 사람에게도 정상적인 경제활동을 통해 내 집을 마련할 기회를 돌려주는 일이다.
집값이 오르면 더 사려고 달려드는 사회, 집값이 오를수록 무주택자의 내 집 마련 가능성은 멀어지는 사회, 노동소득보다 부동산 시세차익이 더 큰 보상을 가져다주는 사회.
이런 사회를 정상적인 시장경제라고 부를 수 있을까?
집권자들이 정권 초기부터 부동산 가격 안정에 사활을 걸었어야 했던 이유가 바로 여기에 있다.
개혁을 외치고, 민생을 외치고, 공정을 외치면서 정작 국민의 삶을 가장 크게 좌우하는 주거비 문제를 뒤로 미뤘다면 그것은 우선순위를 잘못 정한 것이다.
집값이 오르면 박수를 치는 사람도 있을 것이다. 하지만 그 박수 소리 뒤에는 집을 사지 못해 한숨 쉬는 사람들이 있다.
집값 상승을 경제적 성공으로 착각하는 집권자와, 집값 상승을 부의 축적으로 환호하는 사람들. 그들이 만들어 놓은 부동산의 이상한 경제학을 이제는 끝내야 하지 않겠는가.
;)
